Indhold:
Sidst opdateret 14. december 2022
En købsaftale er en kontrakt mellem køber og sælger, der beskriver vilkårene og betingelserne forud for salg af fast ejendom. Købsaftalen danner grundlag for skødet, som er det endelige dokument for ejerskabet over fast ejendom.
Formålet med en købsaftale er, at der efter aftalens indgåelse ikke kan opstå usikkerhed om, hvilket grundlag handlen er indgået på. Købsaftalen skal afdække vilkårene ned i mindste detalje, herunder hvilke konsekvenser der skal være, såfremt aftalens vilkår ikke overholdes. Aftalen skal altid være skriftlig og underskrives af begge parter.
Hvad skal en købsaftale indeholde?
Købsaftalen samler alle de vigtigste informationer om handlen og er et af de vigtigste dokumenter i et boligsalg. Derfor skal du selvfølgelig læse den grundigt igennem og helst med en køberrådgiver, som kan rådgive dig om eventuelle fejl og mangler. Det er som udgangspunkt sælger eller sælgers ejendomsmægler, der udarbejder udkastet til dokumentet.
Der er ingen faste regler for, hvad købsaftalen skal indeholde. Dog vil den typisk have følgende punkter med:
- Navn og adresse på køber og sælger
- Ejendommens adresse og matrikelnummer
- Overtagelsesdato (og evt. dispositionsdato)
- Pris og betalingsmetode
- Offentlig ejendomsvurdering
- Ejendommens nuværende forsikringer
- Frist for berigtigelse (skødeskrivning og tinglysning)
- Køber og sælgers underskrifter
- Salgsopstillingen (denne betragtes som en integreret del af aftalen)
Ovenstående liste er ikke udtømmende, og alt afhængig af situation, vil forskellige forhold være nødvendige at inkludere i aftalen.
Hvem skriver først under på en købsaftale?
Er der i aftalen ikke et forbehold for køberrådgiverens godkendelse af aftalen, bør man først underskrive købsaftalen efter en køberrådgiver har gennemgået den. Det er op til sælger og køber at afgøre, hvem der underskriver først – eller om det skal gøres samtidig. Lader man køber underskrive først, så kan aftalen formuleres som et købstilbud og ikke en bindende handel. Såfremt sælger ikke accepterer tilbuddet ved at underskrive det inden for acceptfristens udløb, er køber fritstillet. Køber kan derfor tilbagekalde sit tilbud indenfor fristen, så længe sælger ikke har underskrevet.
Derfor kan det af praktiske årsager være en god idé at underskrive købsaftalen samtidig.
Hvad er en købsaftale med forbehold?
Det er muligt at inkludere forskellige forbehold som skal opfyldes, før købsaftalen er bindende. Det kan være en fordel at inkludere forbeholdene i aftalen frem for at vente med at underskrive til forbeholdene er afklaret. På den måde får du lukket handlen og sikrer, at boligen ikke bliver solgt til andre.
De typiske forbehold vil vil være:
- Bankforbehold (kan banken godkende finansieringen af boligen?).
- Forbehold for, at det er muligt at tegne forsikring
- Forbehold for, at man får solgt eget hus, inden køb af nyt
- Advokatforbehold (hvis en køberrådgiver ikke allerede har gennemgået købsaftalen)
Skal en købsaftale tinglyses?
Selve købsaftalen tinglyses ikke, i stedet skal man ved køb af bolig tinglyse et skøde på ejendommen. Når du tinglyser skødet, fungerer det som en sikring i forbindelse med dit boligkøb. I det øjeblik du tinglyser skødet på din nye bolig, er det offentligt for alle, at du er ejer af ejendommen.
Er det påkrævet at lave en købsaftale?
Nej, det er faktisk ikke et lovkrav. De situationer, hvor der ikke bliver lavet en købsaftale, er oftest, når der handles med familie eller når der handles privat, uden at der en ejendomsmægler involveret – altså ved selvsalg af bolig. I disse situationer vil parterne måske vælge at gå direkte til skødet.
Det er dog yderst vigtigt, at man i sådanne situationer laver skødet som et betinget skøde, indtil forbehold er opfyldt, og pengene betalt.
Hvorfor få udarbejdet en købsaftale?
En velreguleret købsaftale er nødvendig for, at man både som køber og sælger kan sikre sig mod uoverensstemmelser efter handlens indgåelse. Hvis man bliver uenige om forhold, og der ikke er udarbejdet en købsaftale, er eneste udvej at lave et civilt søgsmål – og det er sjældent optimalt.
En god aftale skal derfor beskrive de potentielle uoverensstemmelser med tilhørende konsekvenser, såfremt et vilkår bliver brudt.
Hvad er en betinget købsaftale?
En betinget købsaftale kan fungere som et sikkerhedsnet for en køber, som skal sælge sine egen bolig, imens han eller hun er i gang med at købe en ny. En købsaftale betinget af eget salg er udelukkende bindende, hvis køber får solgt sin egen bolig indenfor en aftalt periode (typisk mellem to og seks måneder).
Den betingede købsaftale sikrer altså, at der ikke er et overlap, hvor køber har en udgift til to boliger på samme tid.
En betinget købsaftale giver dog oftest kun køber fortrinsret, såfremt der dukker andre potentielle købere op i ventetiden. Ulempen for køber er derfor i dette tilfælde til at tage at føle på, for han eller hun risikerer, at ejendommen alligevel kan blive solgt til anden side. Dette vil typisk ske, hvis sælger modtager et bud fra anden side, der er højere end den første købers bud. En måde at undgå dette på er ved at indgå en fuldt betinget købsaftale.
Det betyder, at køber ikke blot har fortrinsret til boligen, men eneret, såfremt han eller hun får solgt sin bolig inden for den angivne periode.
Kan man fortryde en underskrevet købsaftale?
Ja, hvis man er køber. Nej, hvis man er sælger.
Som køber har man en lovbestemt fortrydelsesret. Det betyder, at man kan fortryde købet indenfor seks hverdage efter, at sælger har underskrevet købsaftalen. Det er dog ikke gratis at fortryde købet. Hvis man som køber vælger at benytte sig af sin fortrydelsesret, skal man betale 1% af købsprisen. Så hvis købsprisen er 2.500.000 kroner, skal man betale 25.000 kroner til sælger. Fortrydelsen foregår skriftligt til sælger eller ejendomsmægler.
Når først der er underskrevet en aftale, har sælger ingen fortrydelsesret.
Er der forskel på købsaftale til hus eller ejerlejlighed?
Nej, en købsaftale bør udarbejdes på alle typer fast ejendom. Uanset om der er tale om hus, villa, ejerlejlighed, sommerhus, landbrugsejendom eller en ubebygget grund.
Hvad koster en købsaftale?
Du kan få udarbejdet en købsaftale for mellem 6.900-8.400 kr.
Købsaftale uden skøde: 6.900 kr. i alt.
Købsaftale inklusive skøde og refusionsopgørelse: 8.400 kr. i alt.