forældrekøb – alt du skal vide om regler og fordele!

Forældrekøb er, når forældre køber en bolig og udlejer den til deres børn. Det vil oftest være ejerlejligheder og andelslejligheder, som forældrene køber. 

Du vil som forælder typisk overveje et forældrekøb i forbindelse med dit barns studiestart. På den måde er dit barn sikret tag over hovedet under uddannelsen — uden at skulle betale tusindvis af kroner i leje for et oftest meget lille værelse.

Desuden er der stor rift om studievenlige boliger. Så hvis ikke man kender nogen, der kender nogen, kan forældrekøb være en ideel løsning til dig og dit barn. Du sørger derudover også for, at dit barn får mulighed for at kunne skabe sig et produktivt hjemmemiljø, der kan sikre dit barn et godt grundlag for studiestart og hjemmestudering. 

Når dit barn er færdig med studiet og boligen, vil I oftest kunne videresælge forældrekøbet med økonomisk gevinst. Du kan derfor anse forældrekøb som en boligmæssig redningsmanøvre — samt som en langsigtet investering. 

Når I skal sælge boligen, så skal I betale avanceskat af fortjenesten ved salget. Dette kaldes ejendomsavancebeskatning. Ved forældrekøb opfylder man ikke betingelserne for at gå ind under parcelhusreglen, som er den skattefritagne undtagelse. 

Det kan være en god ide at overveje, om barnet kan købe lejligheden af én, når han/hun har mulighed for det økonomisk. Ellers kan man overveje muligheden for selv at overtage boligen, da man derved undgår at skulle betale skat af en eventuel avance på salget.

Det anbefales altid at søge skattemæssig rådgivning hos en Revisor.

Søger du professionel rådgivning til forældrekøb, kan du læse mere her.

Hvilke fordele er der ved forældrekøb?

Der er en række oplagte fordele ved at foretage et forældrekøb til dit barn.

• Stabilitet under studietiden

Det er ikke altid lige nemt at være studerende. Især ikke hvis man kæmper med at finde tag over hovedet. Ved at foretage et forældrekøb sikrer du dit barn et sted at bo — oftest til en forholdsvis lav månedlig ydelse sammenlignet med mulighederne for leje på boligmarkedet.

• Lav husleje

Som sagt er der mulighed for at fastsætte en husleje til dit barn, som er markant billigere end andre alternativer på markedet såsom at leje en studiebolig, hvor der både skal betales forudbetalt husleje og depositum.

Du skal dog være opmærksom på, at forældrekøb naturligvis er indbefattet af lejeloven — derfor skal du ikke åbenlyst fastsætte lejen kunstigt lavt. Så risikerer du i hvert fald at blive mødt med et pænt skattesmæk. SKAT anbefaler, at man fastsætter lejen efter markedslejen i det pågældende område.

Skat anbefaler, at man fastsætter lejen efter markedslejen i det pågældende område.

 

• Boligstøtte

Dit barn har mulighed for at modtage boligstøtte, når de flytter ind i forældrekøbet. Boligstøtte kan nemlig kun ydes til én person pr. bolig. På den måde vil dit barn ikke have mulighed for at modtage boligstøtte ved leje af et værelse.

Dermed bliver det endnu billigere for dit barn at bo i lejligheden. Du kan prøve at udregne størrelsen på boligstøtten på Borger.dk.

Hvordan fastsætter man huslejen ved forældrekøb?

Ved et forældrekøb er der som skrevet mulighed for selv at sætte huslejen. Der er dog nogle ting, som du kan være særligt opmærksom på. Først og fremmest, skal I sørge for at lave en skriftlig lejekontrakt, som følger lejelovens regler.

Selvom det er fristende at sætte lejen kunstigt lavt, skal du være opmærksom på, at dit barn ,ifølge reglerne, skal betale markedsprisen. Dermed skal du undersøge, hvad andre betaler i husleje for en lignende bolig i samme område.

Hvis du vil være på den sikre side, kan du sende en lejeaftale ind til Huslejenævnet, med henblik på at få en forhåndsgodkendelse af huslejen. Dermed sikrer du tryghed for, at den leje som I har sat, ikke kan anfægtes senere. 

For hvis du kommer til at sætte huslejen for billigt, kan SKAT sende dig en ekstraregning. I så fald vil du også blive beskattet af forskellen mellem markedsprisen, og dét I har fastsat lejen til. Det vil sige, at du vil skulle betale skat af en leje, som du ikke har modtaget. 

Det er ganske forståeligt, at man gerne vil hjælpe sit barn mest muligt. Men det kan altså være problematisk, hvis I får sat lejen for lavt. Hvis du vil hjælpe dit barn økonomisk på en anden måde, så er der mulighed for at give skattefri gaver. Hvert år kan du give dit barn op til 68.700 (2021-takst) skattefrit. Vær dog opmærksom på, at beløbet ændrer sig år for år.

Hvilke regler ved forældrekøb skal du være opmærksom på?

Når du foretager et forældrekøb skal du være opmærksom på de 3 forskellige metoder for beskatning. 

Du skal nemlig betale skat af markedslejen — og det vil altså sige, at selvom du har fastsat dit barns husleje lavt, skal du fortsat betale skat af markedslejen. Du kan evt. læse mere hos Skat.

• Almindelige skatteregler

Fordelen ved de almindelige skatteregler er, at det er relativt nemt at administrere. Her skal dit overskud beskattes som personlig indkomst efter personskattelovens regler. Det vil sige, at overskuddet beskattes som lønindkomst, hvorfor du også skal betale AM-bidrag.

• Virksomhedsordning

Med virksomhedsordningen får du mulighed for trække renteudgifterne fra i overskuddet. Dermed betaler du mindre i AM-bidrag og eventuel topskat. 

Når du udlejer en ejerbolig til dine børn, vil det blive betragtet som en erhvervsvirksomhed. Derfor kan man vælge at benytte virksomhedsordningen. Tidligere har det været en favorabel model, fordi man med virksomhedsordningen havde mulighed for trække renteudgifterne fra i overskuddet. Dermed betalte man mindre i AM-bidrag og eventuel topskat. Men fra 2021 er reglerne blevet ændret, så der ikke længere er nogen fordel ved at benytte virksomhedsordningen.

• Kapitalafkastordningen

Kapitalafkastordningen har ligesom virksomhedsordningen tidligere været en yderst favorabel model i forhold til beskatning. Ved kapitalafkastordningen betaler du skat af din kapitalindkomst ved forældrekøbet frem for din personlige indkomst. Dermed skulle du altså betale mindre i AM-bidrag og eventuel topskat sammenlignet med de almindelige skatteregler.

Men reglerne for kapitalafkastordningen er også blevet ændret fra 2021. Nu skal købsprisen for forældrekøbs-boligen ikke længere indgå i det grundlag, hvoraf der beregnes kapitalafkast. Det vil ofte betyde, at der ikke er noget grundlag tilbage at beregne kapitalafkast af. Der er med andre ord ikke nogen fordel ved at benytte ordningen.

Hvis du har flere virksomheder kan ordningen dog stadig godt være en fordel. Læs mere om reglerne hos SKAT.

Hvis dit barn skal overtage forældrekøbet

Hvis dit barn senere hen skal overtage lejligheden, skal skødet for ejendommen videreføres til barnet. På den måde vil dit barn også kunne optage egne lån i boligen. Det kræver dog, at skødet tinglyses på ny i barnets navn, og at der sker et decideret salg til barnet.

Som forældre har det hidtil været muligt at sælge boligen til barnet 15% under den seneste offentlige ejendomsvurdering. Reglerne er dog blevet ændret, og de nye regler træder i kraft ifm. de nye offentlige vurderinger modtages. Det vil sige man skal være særlig opmærksom på om man falder ind under de nye regler eller de gamle, da de nye regler er mere restriktive og indeholder flere begrænsninger end +/- 15% reglen. 

Ved at sælge boligen til sit barn undgår man en beskatningen af en eventuel værdistigning af boligen. Barnet vil nemlig kunne sælge boligen skattefrit, da det falder ind under parcelhusreglen.

Der bør altid søges rådgivning hos SKAT eller revisor ved familiehandler.

Forældrekøb af andelsbolig

Hvis du overvejer et forældrekøb af en andelsbolig, skal du først tjekke, om det er overhovedet er muligt i den givne andelsforening. For ligesom at en andelsbolig adskiller sig fra en ejerbolig i i ejerforhold, adskiller den sig også når det kommer til forældrekøb. 

Ofte vil det stå i andelsforeningens vedtægter, om andele må handles som forældrekøb. Nogle steder er det således et krav, at ejeren bor i lejligheden, og derfor ikke kan leje hele boligen ud. 

Derfor er det vigtigt at i snakker med bestyrelsen i andelsforeningen, så I kan finde ud af, om det overhovedet er en mulighed. 

Omvendt forældrekøb

Der er også noget, som hedder et omvendt forældrekøb. Det betyder egentlig bare, at man vender situationen om. Det betyder altså at det er børnene, der køber en bolig, og lejer den ud til én eller begge forældre. 

Muligheder og vilkår er præcis de samme, som ved et almindeligt forældrekøb.

Gode råd til dig, der overvejer et forældrekøb

• Undersøg først og fremmest, om du må leje boligen ud. 
• Lav en skriftlig lejekontrakt, hvor huslejen fastsættes efter lejelovens bestemmelser
• Undersøg mulighederne for boligstøtte
• Aftal hvem der står for vedligeholdelse af boligen
• Overvej den økonomiske risiko
• Få hjælp af en personlig køberrådgiver

Personlig køberrådgiver fra start til slut ved forældrekøb

Vi sørger for at tage dialogen med mægleren og de relevante banker i handlen. Hos os får i en personlig rådgiver som er med Jer fra start til slut, dvs. ingen sekretærer eller receptionister – blot én person som i har et direkte nr. til. Din-Bolighandel er endvidere vurderet som nr. 1 boligrådgiver på Trust Pilot i mere end 3 år  (september 2020).

Forældrekøbspakken indeholder:

• Gennemgang og analyse af købsaftale samt ejendommens dokumenter
• Udarbejdelse af forbeholds-/godkendelsesskrivelse til sælgers ejendomsmægler
• Kontrol af skøde
• Løbende korrespondance med sælgers ejendomsmægler samt dit og sælgers pengeinstitut
• Kontrol af refusionsopgørelse
• Afslutning af handlen

For i alt kr. 6.495,- inkl. moms.
(Der er tillæg på 1.500 for rådgivning vedr. landbrug, projektkøb, ideel anpart og køb udenom ejendomsmægler)

Bestil