Indhold:
Sidst opdateret 14. december 2022
Når du køber eller sælger en ejendom, skal du vide, hvilke eventuelle skader der er på den. Disse vil fremgå af en tilstandsrapport, der af gode grunde også kaldes en skadesrapport.
Som køber vil det kunne have en effekt på prisen af ejendommen — for hvis du skal se frem til at bruge mange penge på renovation og reparation, skal købesummen naturligvis justeres herefter.
Er du omvendt sælger af ejendommen, vil en tilstandsrapport godtgøre for eventuelle fejl og mangler. Dette sikrer, at du ikke skal hæfte for eventuelle skader efter salget (læs mere om dette længere nede).
En tilstandsrapport er en skadesrapport over synlige skader på en ejendom. Tilstandsrapporten dækker også forhold ved ejendommen, der på sigt potentielt kan udvikle sig til egentlige skader.
Tilstandsrapporten skal udføres af en uvildig, beskikket byggesagkyndig. Rapporten er gyldig 6 måneder efter udstedelse. Hvis ejendommen inkluderer flere bygninger, vil tilstandsrapporten dække samtlige bygninger som gennemgås af den byggesagkyndige.
Er en tilstandsrapport et krav?
Det er i udgangspunktet frivilligt for dig som sælger at få udarbejdet en tilstandsrapport over ejendommen, inden du sælger. Dog vil det typisk være en god idé, da du som sælger er ansvarlig for fejl og mangler ved ejendommen — op til 10 år efter salget. At få lavet en tildstandsrraport til sit hus kan betale sig ligeså godt som hvis man får laver serviceeftersyn på sin bil inden man sælger den.
En tilstandsrapport er således en forudsætning for, at du kan blive fritaget for dette ansvar for hvad angår de i tilstandsrapporten nævnte bygninger. Udover en tilstandsrapport skal du også have en elinstallationsrapport og have tilbudt at betale 50% af en ejerskifteforsikring, inden købsaftalen underskrives.
Dermed fritages du for at skulle hæfte for eventuelle fejl og mangler ved bygningerne, der indtræffer 10 år efter salgstidspunktet. Bemærk fritagelsen gælder ikke:
- Forhold, der strider imod servitut eller offentligretlige forskrifter (medmindre der er tale om el, varme, ventilations- eller sanitetsinstallationer)
- Hvis sælger har handlet groft uagtsomt eller svigagtigt (f.eks. ikke overholdt sin loyale oplysningspligt)
- Hvis sælger har givet garanti for et forhold
- Forhold, som er opstået efter udarbejdelse eller fornyelse af rapporterne, hvis køber ikke har tegnet ejerskifteforsikring
- Forhold uden for bygningen, f.eks. udendørs swimmingpool, havebelysning, forurening, omfangsdræn m.v.
- Bygningens stikledninger, herunder kloakker, medmindre disse har manifesteret sig i fejl på bygningen, som den bygningssagkyndige burde opdage
Hvad skal du være opmærksom på i en tilstandsrapport?
Hustypebeskrivelse
Du skal være ekstra opmærksom på ejendommens bestemte “hustypebeskrivelse”. Hustypebeskrivelsen er nemlig en generel kategori for ejendommen, som den sammenlignes med.
Der findes 16 forskellige hustypebeskrivelser som beskrevet af Sikkerhedsstyrelsen:
- Bindingsværkshuse frem til ca. 1900
- Landhuse og mindre byhuse frem til ca. 1920
- Patriciervillaer 1860-1930
- Murermesterhuse ca. 1900-1960
- Funkisvillaer ca. 1925-1945
- Bungalow ca. 1925-1945
- Huse ca. 1940-1960
- Huse ca. 1960-1975
- Huse ca. 1975-2000
- Huse ca. 2000 og frem
- Huse af træ ca. 2000 og frem
- Række- og kædehuse
- Sommerhuse af træ før 1960
- Sommerhuse af træ efter 1960
- Gasbetonhuse
- Udefineret hustype
En udefineret hustype kan eksempelvis være et hus bygget af halm.
Er tilstandsrapporten fra før eller efter oktober 2020?
Du skal også være opmærksom på, om tilstandsrapporten er udarbejdet før eller efter 1. oktober 2020. Den byggesagkyndiges vurdering tager nemlig udgangspunkt i forskellige skalaer, alt afhængig af hvornår rapporten er fra.
Tilstandsrapporter fra før 1. oktober 2020 anvender følgende skala:
- IB – Ingen bemærkninger
- K0 – Kosmetisk skade
- K1 – Mindre alvorlig skade
- K2 – Alvorlig skade
- K3 – Kritisk skade
- UN – Bør undersøges nærmere
Mens tilstandsrapport efter 1. oktober 2020 anvender denne skala:
- Kritiske skader (rød)
- Alvorlige skader (gul)
- Mindre alvorlige skader (grå)
- Mulige skader
Undersøg skaderne i tilstandsrapporten
Som køber gør du klogt i at undersøge alle skaderne i rapporten.
Mindre alvorlige skader skal dog i udgangspunktet ikke være grund til bekymring — medmindre der er mange af dem.
Denne slags skader dækker nemlig over forhold såsom afskalning af maling og tapet. Hvis du skal til at male alle bygningens vægge om, eller lægge nyt tapet, kan det meget hurtigt blive dyrt.
Alvorlige skader betyder, at skaderne vil få konsekvenser for bygningens funktion på længere sigt — efter 2 år eller mere. Denne slags skader vil også kunne brede sig til andre dele af bygningen og dermed forårsage nye skader.
Kritiske skader skal gerne udbedres med det samme. Denne slags skader vil nemlig medføre, at bygningens funktion på kort sigt vil svigte.
Det kan fx være et vindue, der ikke opfylder kravet til redningsåbninger. Det kan altså være bygningsskader, der medfører livsfarlige konsekvenser for beboerne.
Du kan se eksempler på tilstandsrapporter på Sikkerhedsstyrelsens hjemmeside.
Tilstandsrapport pris
Hvis du skal have en tilstandsrapport og elinstallationsrapport , kan vi hjælpe dig gennem vores samarbejdspartner WIA.
Ønsker du køberrådgivning af en allerede udarbejdet tilstandsrapport i forbindelse med dit køb, så kan vores samarbejdspartner Botjek hjælpe med dette for 3.500 kr. Læs mere her. Vi kan også hjælpe dig med at udarbejde en købsaftale, eller tinglyse dit skøde.