Familieoverdragelse

Familieoverdragelse af fast ejendom betyder, at du sælger din bolig videre til et familiemedlem eller en nærtstående person. Når man handler fast ejendom mellem nærtstående, medfølger der muligvis mulighed for at handle boligen til en lavere pris end ejendomsvurderingen. En familieoverdragelse indeholder altid et skatteretligt- og et familie- og arveretligt aspekt. Derfor anbefaler vi, at du vælger at få juridisk rådgivning ved familiehandel samt skattemæssig rådgivning hos revisor.  

Man kan kun lave familieoverdragelse til de nærmeste medlemmer af familien. Det er altså forældre, børn, børnebørn, plejebørn, stedbørn og svigerbørn – hvis svigerbarnet er gift med dit barn. Søskende er ikke omfattet og kan derfor ikke afgiftsfrit modtage en så stor gave, som en familieoverdragelse er. Hvis du har flere børn, kan det barn, du overdrager boligen til, altså ikke på et senere tidspunkt overdrage boligen til en søskende, hvis det skulle blive aktuelt. 

Hvad er det særlige ved familieoverdragelse? 

Familieoverdragelse er en særlig bestemmelse, der gav mulighed for at handle fast ejendom mellem familiemedlemmer på fordelagtige vilkår. Reglerne er fastsat i værdiansættelsescirkulæret fra 1982, som gav mulighed for at handle ejendom mellem familiemedlemmer på fordelagtige vilkår: En købesum på 15% under den seneste offentlige ejendomsvurdering. Det gjorde denne form for ejendomshandel ekstra attraktiv – og en god mulighed for at overføre økonomiske midler videre fx til den næste generation. 

Det kunne for eksempel betyde, at:

  • En ejendom har en offentlig vurdering på 1 mio. kr. Ejendommen kunne sælges til et nært familiemedlem for 1 mio. kr. minus 15 %. Altså 850.000 kr. 
  • Der måtte ikke være sket væsentlige forandring på ejendommen, og dette måtte ikke være en udlejningsejendom.

Fordele ved familieoverdragelse

Ingen gaveafgift

Det var muligt at sælge fast ejendom til nærtstående familiemedlemmer til 85% af den seneste offentlige ejendomsvurdering fra SKAT uden at blive beskattet med en gaveafgift. Ved en almindelig ejendomshandel forholder det sig sådan, at hvis køber får afkast på den sidst kendte offentlige vurdering, bliver dette beskattet med en såkaldt “gaveafgift”. Ved familieoverdragelser er der – som hovedregel – ingen gaveafgift. Dermed kan der være nogle særlige fordele i forbindelse med skat, når man handler mellem familiemedlemmer. 

Ingen arveafgift

Ønsker du at dine børn eller børnebørn skal arve dit hus eller sommerhus, når du går bort? Så kan du med en familieoverdragelse spare familien for den såkaldte arveafgift, som man ellers skal betale af boligens samlede værdi, når man arver fast ejendom eller sommerhus.

Familieoverdragelse sommerhus

Familieoverdragelse kan laves på alle typer af boliger: hus, ejerlejlighed, andelsbolig, sommerhus eller landbrug. Det sker dog oftest på overdragelse af sommerhus eller ved forældrekøb

Familieoverdragelse – nye regler

Mulighederne for familieoverdragelse af fast ejendom har som sagt sit udspring fra værdiansættelsescirkulæret fra 1982. Cirkulæret muliggjorde overdragelse af fast ejendom mellem nærtstående til en købesum til +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering. 

Grundet de typisk ret lave offentlige ejendomsvurderinger har det været nemt for mange forældre at overdrage boligen til deres børn til en overkommelig pris. Dette ser dog ud til at ændre sig betragteligt nu, hvor der kommer nye regler på området. 

Pr. 1. juli 2020 skulle et nyt værdiansættelsescirkulære være trådt kraft, hvilket betyder nye offentlige ejendomsvurderinger i hele landet. Det er dog forsinket, så det i skrivende stund kun er et fåtal af danskerne, der har modtaget en ny ejendomsvurdering på det nye grundlag. I de nye regler er der også en lang række undtagelser til den gældende lovgivning for familieoverdragelser, hvilket beskrives nedenfor som særlige omstændigheder. Derudover kommer de nye regler til at indebære, at intervallet på plus/minus 15 pct. ændres til 20 pct. Dette gør sig dog kun gældende for de ejendomme har modtaget en ny offentlig ejendomsvurdering. Det er en rigtig god ide at alliere sig med en rådgiver, hvis du står over for en familieoverdragelse. 

Særlige omstændigheder

Det er vigtigt at have øje for, om der er særlige omstændigheder ved familieoverdragelsen, som gør, at man ikke længere uden videre kan fastsætte købesummen til +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering. Særlige omstændigheder kan resultere i, at man som køber opkræves gaveafgift beregnet på differencen mellem købesummen og ejendommens faktiske markedspris. Eksempler på særlige omstændigheder kan fx være:

  • Boligen var udlejet, da den blev vurderet.
  • Der er indhentet ejendomsmæglervurdering på boligen.
  • Der foretaget væsentlige ændringer ved ejendommen siden den senest offentliggjorte ejendomsvurdering (renovering, udstykninger eller ændret zonestatus).
  • Værdiansættelse i regnskab, der afviger fra overdragelsessum og beregning af afkastgraden (hvis der fx er tale om en investerings- eller erhvervsejendom). 
  • Tinglyste lån, der overstiger købesummen.

Nærtstående familie og øvrige arvinger

Som nævnt ovenfor, er det kun nærmeste familie, som kan gøre brug af familieoverdragelse. Det vil sige forældre, børn, børnebørn, svigerbørn, plejebørn og stedbørn, hvorimod søskende ikke kan gøre brug af ordningen. Endvidere kan reglen anvendes ved overdragelse af fast ejendom mellem ugifte samlevende, når blot de har haft fælles bopæl de seneste to år. Men hvad gør man, hvis der er øvrige arvinger i familien, som også bør begunstiges? Denne skævdeling af arven kan man fx tage højde for i et testamente, hvilket vi også kan hjælpe med.

Skøde ved familieoverdragelse

Når en familieoverdragelse finder sted, skal der laves et nyt skøde. Skødet udarbejdes og tinglyses digitalt, og du og andre parter i handlen kan underskrive med NemID. Skødet erstatter en købsaftale, idet der er tale om en familiehandel.

Når købesummen skal betales, er der flere forskellige muligheder:

  • Rentefrit familielån. Forældre kan vælge at yde et familielån i forbindelse med familieoverdragelsen af ejendommen til deres barn. For at tydeliggøre, at der er tale om et lån, skal der oprettes et gældsbrev, som begge parter underskriver, ligesom de betalte afdrag altid bør dokumenteres. 
  • Forældrene kan herefter hvert år forære barnet en afgiftsfri pengegave (i 2022 er max beløb 69.500 kr.), som barnet kan bruge som afdrag på gældsbrevets restgæld ved pludselig opstået gavmildhed fra gavegiver.

Du kan få professionel rådgivning og konkret hjælp hos Din-Bolighandel til alt fra skødeskrivning og tinglysning til familielån, gældsbrev og gavebrev i forbindelse med familieoverdragelse.

Ord der starter med F

15585

Boligkøber?

Få straks tilsendt vores 10 bedste råd til dit boligkøb!

Plus modtag løbende vores nyhedsbrev med gode tilbud, tips og konkurrencer!

Jeg accepterer samtidig vilkår og betingelser
Scroll til toppen